Simulador de financiamento: SAC x Price, tabela e CET

1. Valor financiado e taxa mensal

O valor financiado é valor do bem − entrada. Os juros são aplicados mês a mês, então o simulador sempre trabalha com a taxa mensal. Se você informar a taxa ao ano, ela é convertida pela equivalência de juros compostos: taxa mensal = (1 + taxa anual)^(1/12) − 1. Não basta dividir por 12: 12% ao ano equivalem a cerca de 0,95% ao mês, e 1% ao mês equivale a cerca de 12,68% ao ano. As duas taxas aparecem no resultado.

2. Sistema SAC (amortização constante)

No SAC, a dívida é amortizada em partes iguais: amortização = valor financiado ÷ prazo. A cada mês, os juros são saldo devedor × taxa mensal e a parcela é amortização + juros. Como o saldo cai sempre no mesmo ritmo, os juros diminuem e as parcelas começam mais altas e terminam mais baixas.

3. Tabela Price (parcela constante)

Na Price, a parcela é fixa: parcela = PV × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), em que PV é o valor financiado, i a taxa mensal e n o prazo em meses. No início, a maior parte da parcela é juro; a amortização cresce ao longo do contrato. Como o saldo cai mais devagar no começo, o total de juros da Price é maior que o do SAC, com a mesma taxa e o mesmo prazo. Com taxa zero, os dois sistemas dão parcelas iguais.

4. Seguros, tarifas e CET aproximado

Você pode informar seguros e taxas mensais (somados a cada parcela) e tarifas iniciais pagas à vista na contratação. O simulador calcula então um Custo Efetivo Total (CET) aproximado: a taxa interna de retorno do fluxo em que você recebe valor financiado − tarifas iniciais e paga parcela + seguros e taxas mensais em cada mês. A taxa mensal encontrada é anualizada por (1 + taxa)^12 − 1. Sem seguros nem tarifas, o CET coincide com a taxa de juros anual equivalente.

O CET real informado pelo banco também inclui o IOF e itens específicos de cada instituição, como tarifas de avaliação e registro. Por isso, os dados da planilha de CET do seu banco prevalecem sobre este cálculo. O Banco Central determina que as instituições informem o CET antes da contratação; peça o documento e compare.

O que o simulador não considera

• Correção do saldo por índices (TR, IPCA ou outros), comum em financiamento imobiliário.
• Seguros que variam conforme o saldo ou a idade; aqui o valor mensal é fixo.
• IOF, carência, amortizações extraordinárias e uso do FGTS.

Os resultados são estimativas para comparar cenários; a proposta formal do banco é a referência oficial. Para enviar a simulação, use Copiar link da simulação.

No exemplo, um bem de R$ 100.000,00 é comprado com R$ 20.000,00 de entrada, então o valor financiado é R$ 80.000,00, a 1% ao mês (cerca de 12,68% ao ano) em 12 meses, sem seguros nem tarifas. No SAC, a amortização é de R$ 6.666,67 por mês; a primeira parcela é R$ 7.466,67 e a última, R$ 6.733,33, com R$ 5.200,00 de juros e R$ 85.200,00 pagos no total. Na Price, a parcela fixa é R$ 7.107,90, com R$ 5.294,84 de juros e R$ 85.294,84 no total. O SAC paga R$ 94,84 a menos de juros, em troca de parcelas iniciais mais altas. Sem custos extras, o CET aproximado dos dois é igual à taxa anual equivalente, 12,68%.